Η ένωση ιδιοκτητών σπιτιού της γειτονιάς σας (HOA) βοηθά στη διαχείριση των κοινοτικών περιοχών και της αξίας της ιδιοκτησίας. Διοικείται από ένα διοικητικό συμβούλιο και τα μέλη του αποτελούνται από κατοίκους της κοινότητας. Ενώ ορισμένα HOA είναι εθελοντικά, άλλα απαιτούν υποχρεωτική συμμετοχή από οποιονδήποτε αγοράζει ακίνητο εντός της περιοχής του HOA. Πριν εγγραφείτε ή αγοράσετε ένα σπίτι σε μια περιοχή που απαιτεί συμμετοχή, η εξέταση του HOA προτού αρχίσετε να πληρώνετε τα τέλη είναι μια σοφή κίνηση και μπορεί να σας εξοικονομήσει εκατοντάδες δολάρια στη γραμμή. Το τελευταίο πράγμα που θέλετε είναι να μετακομίσετε σε μια περιοχή με υψηλά επίπεδα Τέλη HOA που αλλάζουν συχνά ή που έχει εξαιρετικά αυστηρούς κανόνες—μπορεί να κάνει ή να χαλάσει την εμπειρία σας (και το πορτοφόλι σας).

Beth McCarter, μαμά δύο παιδιών και δημιουργός του The Travel Fam blog, λέει η οικογένειά της μετακόμισε μέσα σε δύο χρόνια από την αγορά του πρώτου τους σπιτιού λόγω του HOA. Η McCarter θυμάται ότι γύρισε σπίτι μια μέρα με τα δύο παιδιά στο αυτοκίνητο και βρήκε μια υπάλληλο της HOA παρκαρισμένη στο δρόμο της.

«Δεν κινούνταν όταν τη ζητούσαν», λέει ο McCarter. «Τραβούσε φωτογραφίες από το παρτέρι μου και μου έδωσε μια προειδοποιητική επιστολή. Ήταν μια εξαιρετικά στενάχωρη εμπειρία ». Ο McCarter από τότε μετακόμισε σε άλλη γειτονιά με καλύτερο HOA και λέει ότι η εμπειρία ήταν «εντελώς διαφορετική». Λέει ότι μια κόκκινη σημαία για έναν «υπερβολικό ζήλο HOA» είναι μια αναπτυσσόμενη γειτονιά. «Ο οικοδόμος έχει κίνητρο να κρατήσει τα πάντα σαν μπισκότα, επειδή εξακολουθούν να πουλάνε σπίτια», λέει ο McCarter.

πώς να φτιάξετε τα καλύτερα νουντλς με σπαγγέτι

Ακολουθούν μερικές ακόμη κόκκινες σημαίες που πρέπει να προσέξετε πριν εγγραφείτε στην τοπική σας HOA.

Σχετικά Αντικείμενα

ένας Η HOA έχει χαμηλά αποθεματικά κεφάλαια.

Μάθετε ποιος είναι ο προϋπολογισμός του HOA. «Οι αγοραστές θα πρέπει πάντα να ζητούν ένα αντίγραφο του προϋπολογισμού και να τον ελέγχουν για να βεβαιωθούν ότι η HOA έχει υγιή αποθέματα», λέει Άσλεϊ Μέλτον , μεσίτης στη Νότια Καρολίνα. Τα αποθεματικά κεφάλαια ενός HOA (τα οποία αποτελούνται εν μέρει από αμοιβές μελών HOA) τίθενται στην άκρη για να χρησιμοποιηθούν σε περίπτωση που προκύψουν προβλήματα συντήρησης στην κοινότητα. «Αν προκύψει κάτι
και τα κεφάλαια δεν είναι διαθέσιμα, οι ιδιοκτήτες ενδέχεται να αντιμετωπίζουν ειδικές αξιολογήσεις.
Αυτό θα ήταν επιπλέον των τακτικών ετήσιων ή μηνιαίων αμοιβών τους», λέει ο Melton.

Οι ειδικές εκτιμήσεις είναι πρόσθετες χρεώσεις που η HOA μπορεί να χρεώσει στα μέλη όταν δεν υπάρχουν επαρκή κεφάλαια για την αντιμετώπιση τυχόν επισκευών ή απρόβλεπτων ζημιών (όπως από φυσική καταστροφή) που προκύπτουν στην κοινότητα. Ενώ ορισμένες ειδικές αξιολογήσεις μπορεί να είναι πραγματικά αναπόφευκτες, μια HOA με χαμηλά αποθεματικά και ειδικές αξιολογήσεις που συμβαίνουν συχνά μπορεί να είναι το σημάδι μιας HOA που δεν διαχειρίζεται σωστά τα χρήματά της.

Εξετάστε τη μελέτη αποθεματικών του HOA για να βεβαιωθείτε ότι τα αποθεματικά χρηματοδοτούνται σωστά. «Συνήθως, εάν η HOA χρηματοδοτείται κατά 70 τοις εκατό ή περισσότερο, θα μπορούν να κάνουν όλες τις επισκευές τους εγκαίρως με αρκετή ταμειακή ροή», λέει ο Scott Ford, πρόεδρος της εταιρείας συμβούλων ανάπτυξης οικιστικών ακινήτων. Υπηρεσίες Κατασκευών Καλιφόρνιας . 'Εάν χρηματοδοτούνται λιγότερο από το 40%, φύγετε!' προειδοποιεί.

δύο Έχουν υπερβολικά αυστηρούς κανόνες συντήρησης.

Είναι φυσιολογικό για τις HOA να έχουν κοινοτικές οδηγίες που πρέπει να ακολουθούν οι ιδιοκτήτες σπιτιού για γενική συντήρηση (όπως το κούρεμα του γκαζόν σας), αλλά μια HOA με κανόνες που είναι πολύ αυστηροί είναι μια κόκκινη σημαία.

«Οι κατευθυντήριες γραμμές για την εξωτερική βελτίωση αποσκοπούν στη διατήρηση της συνολικής ομοιογενούς εμφάνισης και αίσθησης μιας γειτονιάς», λέει Τσακ Βάντερ Στελτ , μεσίτης στη Βόρεια Ιντιάνα. «Ωστόσο, οι περισσότεροι HOA δεν κατανοούν τις σύγχρονες τάσεις στον εξωτερικό σχεδιασμό του σπιτιού. Αυτό μπορεί να κάνει τα σπίτια σε μια γειτονιά να κολλήσουν στο χρόνο μιας συγκεκριμένης εποχής σχεδιασμού - κάτι που είναι κακό για τις αξίες των ακινήτων», εξηγεί.

Ως δυνητικός αγοραστής σπιτιού, είναι συνετό να ζητήσετε το CC&R (Συμφωνίες, Προϋποθέσεις & Περιορισμοί) της HOA, ώστε να έχετε μια αίσθηση των κανόνων και των κατευθυντήριων γραμμών και κατά πόσο θα είναι το κατάλληλο για εσάς.

3 Το HOA έχει μια ρήτρα «Δικαίωμα Πρώτης Άρνησης».

Ορισμένοι HOA έχουν έναν κανόνα ότι πρέπει πρώτα να προσφέρετε το σπίτι σας στην ένωση πριν το διαθέσετε στην αγορά. «Οι απορρίψεις του πρώτου δικαιώματος του HOA είναι μια άλλη κόκκινη σημαία του HOA και είναι πιθανό να μην επιβληθούν», λέει ο Vander Stelt. Οι κανόνες ROFR έχουν ιστορικό διακρίσεων, καθώς έδωσε στην HOA εξουσία να εμποδίσει ένα άτομο να αγοράσει ένα σπίτι στην κοινότητα — αγοράζοντας το πρώτο.

αν η κόρη της Τερέζας είναι η απάντηση της μητέρας μου

«Η λανθάνουσα επίδραση των κανόνων άρνησης του πρώτου δικαιώματος HOA κάνει διακρίσεις σε βάρος των μειονοτήτων, των μονογονεϊκών νοικοκυριών και άλλων περιθωριοποιημένων ατόμων», εξηγεί ο Vander Stelt. Αν και αυτοί οι κανόνες μπορεί να μην επιβάλλονται, είναι σίγουρα κάτι που πρέπει να προσέξετε και να αποφύγετε.

4 Η HOA έχει κακή επικοινωνία και έλλειψη διαφάνειας.

Εάν η ένωση δεν επικοινωνεί συχνά ή ξεκάθαρα με τα μέλη (αλλά κάνει αλλαγές ούτως ή άλλως, όπως αυθαίρετη αύξηση των τελών)—μείνετε μακριά.

«Εάν το διοικητικό συμβούλιο ή ο διαχειριστής του ακινήτου δεν είναι πολύ διαφανές ή είναι δύσκολο να λάβετε έγγραφα από αυτούς, αυτό είναι μια μεγάλη κόκκινη σημαία», λέει η Ford. Λέει ότι αυτό μπορεί να είναι μια ματιά στην κουλτούρα της κοινότητας και θα μπορούσε να είναι ένα σημάδι ότι ο σύλλογος έχει υπερβολική δύναμη—ή είναι πολύ αποδιοργανωμένος και δεν ακολουθεί σωστά τους κανονισμούς. «Και τα δύο είναι σημάδια προβλημάτων», προσθέτει η Ford.

5 Είναι δύσκολο να τροποποιηθούν οι κανόνες.

Εάν απαιτείται ψήφος 75 τοις εκατό για την τροποποίηση των κανόνων, αυτό είναι μια σαφής κόκκινη σημαία του HOA. «Οι περισσότεροι άνθρωποι είναι αδιάφοροι και αμέτοχοι», λέει ο Vander Stelt. Ως εκ τούτου, με έναν τόσο υψηλό πήχη, οι κανόνες είναι απίθανο να αλλάξουν ποτέ για να συμβαδίσουν με την τρέχουσα εποχή. Αντίθετα, αυτό που είναι πιο λογικό είναι η πλειοψηφία σε ένα θέμα με απαρτία (πλήθος ατόμων που ψήφισαν από το σύνολο των πιθανών ψηφοφόρων) περίπου 40 τοις εκατό έως 50 τοις εκατό ».

Λέει επίσης να είναι επιφυλακτικός με τους κανόνες της HOA που λένε ότι η ένωση μπορεί να διαλυθεί μόνο με ψηφοφορία κάθε 10 χρόνια. Εάν είστε υποψήφιος αγοραστής, μη διστάσετε να ζητήσετε έγγραφα και άλλες πληροφορίες από τον HOA σας για να δείτε πώς λειτουργούν — θα μπορούσε να σας γλιτώσει από την ταλαιπωρία να πληρώνετε δαπανηρές χρεώσεις και να ζείτε κάτω από ένα περιοριστικό HOA.

Σχετίζεται με: Λίστα ελέγχου βημάτων για την αγορά σπιτιού