Η ιδιοκατοίκηση συνοδεύεται από μια ποικιλία από τρέχουσες δαπάνες (πέρα από τις πληρωμές στεγαστικών δανείων) που επηρεάζουν πόσο προσιτή θα είναι η επιλογή της κατοικίας σας μακροπρόθεσμα. Και όταν ψωνίζετε στο σπίτι, είναι εξαιρετικά σημαντικό να κατανοήσετε προσεκτικά αυτά τα κόστη για να αποφύγετε να σας πιάσουν απρόοπτα στο δρόμο.

Ένα από τα πιο σημαντικά και συχνά ενοχλητικά παραδείγματα αυτού του ζητήματος είναι το κόστος των τελών ένωσης ιδιοκτητών σπιτιού, γνωστά αλλιώς ως HOA. Εάν δεν είστε προσεκτικοί και δεν κάνετε αρκετές ερωτήσεις σχετικά με έναν υποψήφιο HOA όταν σκέφτεστε να αγοράσετε σπίτι, μπορεί να ξυπνάτε όταν, χρόνο με το χρόνο, οι μηνιαίες εισφορές συνεχίζουν να αυξάνονται και να αυξάνονται. ..μέχρι μια μέρα, το κόστος στέγασης σας έχει διογκωθεί πολύ περισσότερο από τον μηνιαίο προϋπολογισμό σας.

«Το πιο πιεστικό πράγμα που πρέπει να γνωρίζει κάποιος που αγοράζει σε μια κοινότητα HOA είναι αν η τιμή θα αλλάξει», λέει ο Kevin Taylor, διευθύνων σύμβουλος με την εταιρεία παροχής χρηματοοικονομικών συμβουλευτικών υπηρεσιών. Διορατικότητα . «Το αυξανόμενο κόστος των μηνιαίων δαπανών HOA μπορεί να επηρεάσει την ποιότητα ζωής ενός ιδιοκτήτη όσο μένει εκεί και την αξία μεταπώλησης ενός ακινήτου όταν θέλει να φύγει—τόσο θετικά όσο και αρνητικά».

Οι ενώσεις ιδιοκτητών σπιτιού μπορούν σίγουρα να προσθέσουν πολλή αξία σε μια γειτονιά, διατηρώντας την εμφάνιση της κοινότητας και φροντίζοντας για την καθημερινή συντήρηση των δημόσιων χώρων και των κοινών ανέσεων. Αλλά μπορούν επίσης να προκαλέσουν μεγάλη οικονομική στενοχώρια εάν δεν είστε ξεκάθαροι για το τι υπογράφετε. Πριν αγορά σπιτιού σε μια κοινότητα που διαχειρίζεται η HOA, κάντε τη χάρη στον εαυτό σας και φροντίστε να κάνετε τις ακόλουθες ερωτήσεις. (Ο τραπεζικός σας λογαριασμός θα σας ευχαριστήσει αργότερα.)

Σχετικά Αντικείμενα

Τι είναι το HOA;

Καταρχάς. Για όσους δεν είναι απολύτως εξοικειωμένοι, η ένωση ιδιοκτητών σπιτιού (HOA) είναι ένας οργανισμός που θεσπίζει ή επιβάλλει κανόνες για ακίνητα και κατοίκους που ζουν σε μια υποδιαίρεση, μια προγραμματισμένη κοινότητα ή ακόμα και σε ένα κτίριο συγκυριαρχίας. Οπως και Η Investopedia εξηγεί : Όσοι αγοράζουν ακίνητα εντός της δικαιοδοσίας ενός HOA γίνονται αυτόματα μέλη και υποχρεούνται να πληρώσουν τέλη ή τέλη HOA.

Γενικά, οι HOA διοικούνται από ένα συμβούλιο που αποτελείται από μέλη που είναι κάτοικοι της κοινότητας. Αυτά τα μέλη του διοικητικού συμβουλίου εκλέγονται από τους συναδέλφους τους ιδιοκτήτες σπιτιού. Ωστόσο, σε ορισμένες περιπτώσεις, το HOA μιας κοινότητας μπορεί να διευθύνεται από έναν ιδιωτικό οργανισμό τρίτου μέρους.

Δεν είναι εντελώς ασυνήθιστο για τους HOA να γίνονται πρωτοσέλιδα ή να καταλήγουν στις ειδήσεις λόγω των υπερβολικά περιοριστικών κανόνων και κανονισμών τους.

πώς να βγάλετε σβόλους από τη σάλτσα

Τι είναι τα τέλη HOA;

Τα τέλη HOA είναι τα τέλη κάθε ιδιοκτήτης σπιτιού πρέπει να πληρώνει κάθε μήνα στον σύλλογο. Αυτές οι χρεώσεις ποικίλλουν πολύ ανάλογα με την κοινότητα και τη γεωγραφική τοποθεσία στη χώρα και μπορεί να είναι εκατοντάδες δολάρια το μήνα.

Τα τέλη εισπράττονται για την πληρωμή της συντήρησης. Ανάλογα με την εν λόγω ένωση, τα τέλη μπορεί απλώς να πληρώσουν για συντήρηση και εξωραϊσμό σε όλη την κοινότητα, αλλά σε ορισμένες περιπτώσεις, τα χρήματα μπορεί επίσης να χρησιμοποιηθούν για τη συντήρηση του σπιτιού ή της συγκυριαρχίας σας.

Εκπίπτουν φόροι τα τέλη HOA;

Όσο και αν θα θέλατε να είναι, τα τέλη HOA γενικά δεν εκπίπτουν φόρου. Ωστόσο, υπάρχει μια αξιοσημείωτη εξαίρεση σε αυτόν τον κανόνα.

ηρεμία 12-λίβρες. ζυγισμένη κουβέρτα

«Τα τέλη HOA εκπίπτουν από φόρους εάν χρησιμοποιείτε το εν λόγω σπίτι ως ενοικίαση ακινήτου, καθώς αποτελούν μέρος των δαπανών της επιχείρησής σας, αλλά γενικά δεν εκπίπτουν για μια κύρια κατοικία», λέει ο Martin Orefice, Διευθύνων Σύμβουλος της Ενοικίαση σε δικά του εργαστήρια , ένας διαδικτυακός οδηγός πόρων που έχει σχεδιαστεί για να βοηθά τους καταναλωτές να βρουν ενοίκιο για να έχουν σπίτια.

Σχετικά Αντικείμενα

Πότε ήταν η τελευταία φορά που η HOA αύξησε τα τέλη της και κατά πόσο;

Πριν κάνετε αυτό που για πολλούς ανθρώπους είναι η μεγαλύτερη αγορά της ζωής τους, θα θέλετε να ρωτήσετε για το ιστορικό των αυξήσεων των τελών HOA σε μια υποψήφια κοινότητα. Αυτή είναι εύκολα μια από τις πιο θεμελιώδεις και σημαντικές ερωτήσεις που πρέπει να θέσετε σε σχέση με τα HOA. Η απάντηση μπορεί να κάνει μια δραματική διαφορά στα μηνιαία έξοδά σας.

«Μπορεί να είναι μια κόκκινη σημαία εάν η HOA αυξάνει με συνέπεια τις οφειλές της τα τελευταία χρόνια. Αυτό μπορεί να σημαίνει ότι το ίδιο θα μπορούσε να συμβεί σε εσάς ως κάτοικος εκεί και μπορεί να αντιμετωπίζετε αυξημένες εισφορές κάθε χρόνο», λέει ο Andy Taylor, γενικός διευθυντής της Πιστωτικό Κάρμα Σπίτι . «Από την άλλη πλευρά, αν έχει περάσει καιρός από τότε που η HOA αύξησε τις οφειλές της, αυτό μπορεί να σημαίνει ότι θα μπορούσαν να αυξήσουν τις εισφορές στο εγγύς μέλλον».

Θα πρέπει να κατανοήσετε το χρονοδιάγραμμα των τελών, καθώς και ένα σαφές χρονοδιάγραμμα για το πότε αναμένουν να αυξήσουν ξανά τις οφειλές, ώστε να μην παρασυρθείτε από ένα πολύ υψηλότερο μηνιαίο επιτόκιο λίγο μετά τη μετακόμισή σας.

Πόσα αποθέματα έχει η HOA; Και ποιος είναι ο συνολικός στόχος χρηματοδότησης του HOA για τον αποθεματικό του λογαριασμό;

Αυτή, επίσης, είναι ίσως μια από τις πιο σημαντικές ερωτήσεις που μπορείτε να κάνετε. Να γιατί: Ένα μέρος των μηνιαίων τελών HOA που θα πληρώνετε διοχετεύεται γενικά στο αποθεματικό ταμείο της ένωσης για την κάλυψη μελλοντικών κοινοτικών έργων επισκευής, αντικατάστασης ή έκτακτης ανάγκης.

Χωρίς επαρκές χρηματικό ποσό σε αυτό το ταμείο, μια HOA ενδέχεται να μην είναι σε θέση να καλύψει τέτοιες μελλοντικές ανάγκες. Και εδώ είναι το βασικό σημείο, η έλλειψη αποθεματικών κεφαλαίων ή ένας μερικώς ή ανεπαρκώς χρηματοδοτούμενος αποθεματικός λογαριασμός τη στιγμή που αγοράζετε ένα νέο σπίτι, είναι ένα σημάδι ότι τα τέλη HOA είναι πιθανό να αυξηθούν. Και διατήρηση αυξανόμενη μέχρι ο σύλλογος να επιτύχει τους αποθεματικούς του στόχους.

«Ρωτήστε πόσο χρηματοδοτούνται επί του παρόντος τα αποθεματικά ως ποσοστό του συνολικού προϋπολογισμού της HOA για επισκευές», εξηγεί ο Roger Cummings. Της Ρεάλ μεσίτης ρεκόρ. «Αυτή η ερώτηση βοηθά στην κατανόηση της οικονομικής φερεγγυότητας του HOA και του πόσο καλά διατηρούν και παρακολουθούν τον προϋπολογισμό τους».

Εάν η απάντηση είναι λιγότερο από 30 τοις εκατό, αυτό δεν είναι σπουδαία νέα, λέει ο Cummings. Η τρέχουσα αποθεματική χρηματοδότηση μεταξύ 30 και 60 τοις εκατό του στόχου της ένωσης είναι μια ελαφρώς καλύτερη απάντηση. Αλλά στην ιδανική περίπτωση, θέλετε η απάντηση να είναι ότι ο αποθεματικός λογαριασμός της ένωσης χρηματοδοτείται τουλάχιστον κατά 60 τοις εκατό, αν όχι περισσότερο.

«Οτιδήποτε λιγότερο από 60 τοις εκατό θα μπορούσε να σημαίνει βραχυπρόθεσμη ειδική αξιολόγηση ή αυξήσεις των τελών εάν επίκειται μια μεγάλη κοινοτική επισκευή ή αντικατάσταση», εξηγεί ο Cummings.

Πολλές HOA θα εκτελούν περιοδικά μελέτες αποθεματικών και αυτές οι μελέτες ενημερώνουν την ένωση σχετικά με το κατάλληλο εύρος ή το επίπεδο των αποθεματικών κεφαλαίων που θα πρέπει να έχουν στη διάθεσή τους για να καλύψουν απροσδόκητες καταστάσεις έκτακτης ανάγκης, διάφορα έργα αντικατάστασης ή βελτιώσεις HOA, προσθέτει ο δικηγόρος Ben Gottlieb, συνιδρυτής του με έδρα την Αριζόνα MacQueen & Gottlieb .

Ποια είναι η φιλοσοφία του HOA σχετικά με τις ειδικές αξιολογήσεις έναντι της χρήσης αποθεματικού ταμείου;

Οι HOA προσεγγίζουν διαφορετικά τη χρηματοδότηση μεγάλων έργων και τις αναβαθμίσεις, με βάση το μέγεθος, την ωριμότητα και τη φιλοσοφία τους, λέει η Claire Hunsaker, Διευθύνουσα Σύμβουλος του ιστότοπου προσωπικών οικονομικών Ρώτα τη Φλόσι.

απλά φορέματα μητέρας της νύφης

«Το πόσο βασίζονται σε ειδικές αξιολογήσεις μπορεί να έχει μεγάλο αντίκτυπο στα οικονομικά σας ως μέλος. Ένα νεότερο HOA μπορεί να βασίζεται σε μεγάλο βαθμό σε ειδικές αξιολογήσεις για προγραμματισμένες βελτιώσεις και μη προγραμματισμένες επισκευές, επειδή εξακολουθούν να χτίζουν το αποθεματικό ταμείο σταδιακά από τις χρεώσεις HOA», εξηγεί ο Hunsaker. «Μπορεί επίσης να βασίζονται σε ειδικές αξιολογήσεις εάν αναμένουν ταχύτερο μέσο κύκλο εργασιών μεταξύ των μονάδων».

Στην ιδανική περίπτωση, θα θέλετε ένας HOA να σας πει ότι δεν σχεδιάζει να εφαρμόσει ειδικές αξιολογήσεις και ότι δεν βασίζεται σε αυτήν την προσέγγιση για τις χρηματοδοτικές ανάγκες.

«Οι ειδικές εκτιμήσεις είναι πρόσθετες δαπάνες που πραγματοποιούνται από τον ιδιοκτήτη του σπιτιού εκτός των κανονικών μηνιαίων οφειλών του. Ανάλογα με το αντικείμενο επισκευής ή αντικατάστασης, αυτά μπορεί να κοστίζουν από αρκετές εκατοντάδες έως δεκάδες χιλιάδες δολάρια», εξηγεί ο Cummings, της Reali. 'Μερικές φορές η HOA μπορεί να προσφέρει ένα δάνειο ή πληρωμές με την πάροδο του χρόνου, αλλά εάν δεν χρηματοδοτηθεί καλά, αυτό συνήθως έρχεται ως εφάπαξ πληρωμή από την τσέπη.'

Ποια είναι η μέση ετήσια αύξηση των τελών HOA;

Με τον κίνδυνο να εξαντλήσετε αυτήν τη συγκεκριμένη ερώτηση, θα θέλετε επίσης να ρωτήσετε εάν η HOA έχει ιστορικό αύξησης των οφειλών HOA ένα συγκεκριμένο ποσό ή εάν έχει ένα πρόγραμμα προγραμματισμένων αυξήσεων που μπορείτε να δείτε. Γνωρίζοντας αυτό θα σας επιτρέψει να προγραμματίσετε τις αυξήσεις με μεγαλύτερη ακρίβεια στον προϋπολογισμό του νοικοκυριού σας και ίσως ακόμη και να σας βοηθήσει να προσδιορίσετε εάν έχετε την οικονομική δυνατότητα να ζήσετε στην κοινότητα.

«Ένα σπίτι είναι μια μεγάλη επένδυση, ανεξάρτητα από το πόσο καιρό σκοπεύετε να μείνετε εκεί, επομένως είναι σημαντικό να γνωρίζετε πόσα θα οφείλετε στον HOA κάθε χρόνο», λέει ο Bailey Carson, ειδικός στο σπίτι στην Angi. «Το να γνωρίζουμε με βεβαιότητα ότι τα τέλη HOA θα αυξάνονται κατά 3 τοις εκατό κάθε χρόνο είναι πολύ διαφορετικό από τις απροσδόκητες αυξήσεις 10 τοις εκατό».

Εάν η ένωση έχει ιστορικό σημαντικών, απροσδόκητων αυξήσεων στις μηνιαίες εισφορές, μπορεί να είναι σημάδι κακής διαχείρισης.

«Το να γνωρίζετε πόσο συχνά και γιατί αυξάνονται οι εισφορές είναι κρίσιμο για εσάς και την οικονομική προσιτότητα του σπιτιού σήμερα και στο μέλλον, αλλά επίσης λέει για την οικονομική υγεία του HOA», προσθέτει Μπέτσι Ρόνελ , ένας μεσίτης της Compass με έδρα στην κομητεία Γουέστσεστερ της Νέας Υόρκης. «Θα θέλετε να μάθετε εάν τα τέλη αυξάνονται με καθορισμένο επιτόκιο και ποιες είναι οι αυξήσεις που προορίζονται να αντιμετωπιστούν; Αυξάνονται τα τέλη ανά έργο; Και ψηφίζουμε πράγματα; Εάν όχι, ποιος λαμβάνει τις οικονομικές αποφάσεις και συμμετέχουν στο HOA; Ζουν στην κοινότητα ή είναι ένα εξωτερικό κόμμα;».

Ποια είναι η χρέωση HOA ανά τετραγωνικό πόδι του σπιτιού στην πιθανή γειτονιά σας, σε σύγκριση με τα τέλη HOA στις γύρω γειτονιές;

Η υποβολή αυτής της ερώτησης είναι απλώς μια βασική συγκριτική αξιολόγηση, λέει ο Kevin Taylor του InSight.

«Θα ήθελα απλώς να ξέρω ότι το μηνιαίο κόστος των τελών HOA μου, τυποποιημένο στα τετραγωνικά μέτρα του ακινήτου, ήταν σύμφωνο με άλλες γειτονιές στην πόλη μου και άλλα κτίρια ή κοινότητες ίδιου μεγέθους και παρόμοιων τύπων κτιρίων», εξηγεί ο Taylor. . 'Κανείς δεν θέλει να πληρώσει υπερβολικά, και γνωρίζοντας τις χρεώσεις διαιρεμένες με τα τετραγωνικά μέτρα είναι ο καλύτερος τρόπος για να συμβιβαστείτε και να αρχίσετε να συγκρίνετε το κόστος των HOA.'

Τι ακριβώς καλύπτουν τα τέλη HOA;

Μόλις μάθετε το ποσό των πιθανών τελών HOA και πόσο συχνά μπορεί να αυξάνονται, θα θέλετε να καταλάβετε για ποιον σκοπό χρησιμοποιούνται συγκεκριμένα τα χρήματα, ώστε να αποφασίσετε εάν το κόστος σας αξίζει πραγματικά.

Για παράδειγμα, τα τέλη HOA καλύπτουν τη συντήρηση μιας κοινοτικής πισίνας ή γηπέδων τένις; Εάν ναι, είστε διατεθειμένοι να πληρώσετε τι θα μπορούσε να είναι αρκετές εκατοντάδες δολάρια το μήνα σε τέτοιες εισφορές εάν δεν έχετε μηδενικό ενδιαφέρον για τη χρήση αυτού του τύπου ανέσεων; Εάν η απάντηση είναι όχι, τα χρήματά σας μπορεί να δαπανηθούν καλύτερα αλλού, όπως σε μια κοινότητα που δεν έχει οφειλές HOA, κάτι που θα σας επέτρεπε να χρησιμοποιείτε αυτά τα επιπλέον χρήματα κάθε μήνα για άλλα πράγματα.

«Εάν υπάρχουν κοινόχρηστοι χώροι διαθέσιμοι για τους κατοίκους, όπως πισίνες, γυμναστήρια, γήπεδα τένις ή πάρκα, μάθετε ποια είναι η ευθύνη της HOA για τη συντήρησή τους», λέει ο Carson, από την Angi. «Μάθετε εάν είναι υπεύθυνοι για την απομάκρυνση του χιονιού, το κόψιμο χόρτου ή τη συντήρηση πεζοδρομίων και δρόμων σε όλη την κοινότητα. Μόλις μάθετε τι καλύπτουν οι οφειλές σας και πόσο κοστίζουν, μπορείτε να πάρετε μια καλά ενημερωμένη απόφαση σχετικά με το εάν το ακίνητο είναι η σωστή οικονομική απόφαση για εσάς και την οικογένειά σας.'

πώς να φροντίζετε τα φυτά αράχνης

Πόσα άτομα έχει το HOA σε προσωπικό πλήρους απασχόλησης;

Αυτή είναι μια ερώτηση που μπορεί να παραβλεφθεί από πιθανούς ιδιοκτήτες σπιτιού που δεν καταλαβαίνουν τη σημασία της. Αλλά όσο περισσότερα λειτουργικά κόστη έχει η HOA, τόσο περισσότερα θα πληρώνετε κάθε μήνα και έτος.

«Τυπικά, όσο περισσότερα άτομα έχουν στο προσωπικό, τόσο υψηλότερες είναι οι εισφορές HOA», εξηγεί ο Andy Taylor, του Credit Karma Home. 'Ο αριθμός των ατόμων στο προσωπικό εξαρτάται συνήθως από πράγματα όπως ο αριθμός των μονάδων στο ακίνητο ή οι ανέσεις του ακινήτου, ειδικά εκείνες που χρειάζονται ιδιαίτερη προσοχή, όπως πισίνα ή διαμόρφωση τοπίου.'

Υπάρχουν περιορισμοί ενοικίασης και αν ναι, ποιοι είναι αυτοί;

Μέχρι τώρα, εάν έχετε κάνει μερικές ή όλες τις ερωτήσεις που έχουν ήδη περιγραφεί, θα πρέπει να έχετε μια καλή διαχείριση σχετικά με το τι πιθανότατα θα περιλαμβάνει το μελλοντικό κόστος στέγασης. Αλλά υπάρχει μια ακόμη ερώτηση που μπορεί να θέλετε να κάνετε: εάν η HOA περιορίζει τη δυνατότητά σας να νοικιάσετε το σπίτι σας. Αυτό, φυσικά, είναι σημαντικό, εάν σκοπεύετε να μετακομίσετε στο μέλλον, αλλά δεν θέλετε να πουλήσετε το ακίνητο.

«Ορισμένοι HOA έχουν περιορισμένο ποσοστό μονάδων που μπορούν να ενοικιαστούν, ενώ άλλοι ορίζουν μια υποχρεωτική περίοδο κατοχής, όπως ένα έτος πριν επιτρέψουν τη μετατροπή σε ενοικίαση», λέει ο Cummings, της Reali. «Προφανώς, όσο λιγότεροι περιορισμοί τόσο το καλύτερο».

Είναι ανεφάρμοστοι τυχόν κανόνες HOA;

Οι HOA μπορεί σίγουρα να είναι εξοργιστικές και προκλητικές κατά καιρούς. Εάν αντιμετωπίζετε ένα συγκεκριμένο πρόβλημα με τον τοπικό σας HOA, καλό είναι να κάνετε την έρευνά σας για να μάθετε εάν ο εν λόγω κανονισμός είναι πραγματικά εκτελεστός ή όχι.

Ορισμένοι κανόνες HOA, για παράδειγμα, δεν μπορούν να εφαρμοστούν—όχι λόγω του κειμένου του κανόνα, αλλά επειδή θεσπίστηκαν ή επιβλήθηκαν εσφαλμένα, λέει ο Orefice, της Rent to Own Labs.

«Υπάρχουν επίσης νόμοι σε πολλές δικαιοδοσίες που διέπουν τι μπορεί και τι δεν μπορεί να ρυθμίσει μια HOA, ειδικά όταν πρόκειται για ελευθερία λόγου, διακρίσεις και εύλογες (αν είναι αντιαισθητικές για ορισμένους ανθρώπους) χρήσεις της περιουσίας σας, συμπεριλαμβανομένης της τοποθέτησης δορυφορικών πιάτων ή γραμμών ρούχων. », λέει ο Orefice.

Συμπέρασμα? Είναι καλή ιδέα να αφιερώσετε χρόνο για να κατανοήσετε τι αντιμετωπίζετε όταν σκέφτεστε μια αγορά ακινήτου με μια κοινότητα που διοικείται από την HOA.

καλύτεροι ανεμιστήρες για την ψύξη ενός διαμερίσματος

«Κοιτάξτε τον τρόπο ζωής σας και βεβαιωθείτε ότι επιτρέπεται οτιδήποτε θέλετε να προσθέσετε ή να φέρετε στο νέο σας σπίτι», λέει ο Andy Taylor, γενικός διευθυντής του Credit Karma Home. «Για παράδειγμα, αν έχετε πράσινο αντίχειρα, επιτρέπεται να φυτέψετε λουλούδια σε μια ζαρντινιέρα έξω από το παράθυρό σας; Εάν είστε λάτρης των τροφίμων, μπορείτε να φάτε μια ψησταριά με ανοιχτές φλόγες; Εάν είστε καπνιστής, επιτρέπεται το κάπνισμα; Ακόμη και πράγματα όπως το χρώμα της βαφής του σπιτιού σας ή το αν μπορείτε ή όχι να διατηρήσετε αυτή την εκτενή συλλογή gnome γκαζόν θα μπορούσαν να ρυθμιστούν από την HOA.'